这篇游记散文采用了夹叙夹议的写法，第一段为叙述部分的前导，说明富贵人家修建林园别墅是没有什么意义的。中间两段是记叙，以精练的笔触叙写了三次游览万柳堂的情况。最后一段写万柳堂的变化，进一步引起作者的议论。
开篇劈曲而立，引出一节满含愤敌的议论，指出自古以来，官僚们“贵极富溢，则往往为别馆以自娱，穷极上木之工，而无所爱惜”。但真正建成之后，也只是偶然去一次两次，而“不得久居其中”。有的甚至终身没机会去。他们耗费巨资搜刮人民。建筑这些园林别墅，实际上只有一个目的，就是显示自己的富贵和显赫，“欲以真此震耀乡里之愚”。冯溥之修万柳堂无疑正属此类。
文章转入第二部分则叙冯溥其人与其园，在政绩上，他是位很平庸而义显赫的官吏，“在廷时，无可訾，亦无可称”。但他耗费巨资修筑的万柳堂却是气度恢弘，景致超群，“其广三十亩，无杂树，随地势之高下，尽植以柳，而榜其堂曰‘万树之堂’。短墙之外，骑行者可望而见其中，径曲而深，因其洼以为池，而累其土以成山，池旁皆蒹葭，云水萧疏可爱。”刘大櫆去游历时，万柳堂已是面目全非了，这一节所写的景物特征及园林布局。只能是借助前人如毛奇龄、朱彝尊等咏颂万柳堂的诗赋，并依据自己对衰败园林观察中的想象来记叙，景物着墨不多，但淡笔工墨，将其恢弘的气度与幽雅的景致写得非常得体。
然而曾几何时，这京都名苑便随着主人的失势而迅速败落了，文章第三节便集中笔墨，以简洁而陡峭的笔势直写其破败：“一至犹稍有亭榭。再至，则向之飞梁架于水上者，今欹卧干水中矣。三至，则凡其所植柳，斩焉无一株之存。”这节文字。气随声转，峻洁峭拔，给入一种江河日下，一落千丈之感，和上文所作渲染铺陈形成鲜明对照，给人以历史桑沧的震动和感喟。
文章也顺势而下，引出自己的议论：“人世富贵之光荣．其与时升降，盖略与此园等。”他因而认为，学有所成之后左做官的读书入不应去迫某富贵；而身聘高位者，则应倾全力以勤劳国事，不要“胺民之膏”去营建自己的安乐窝。写万柳堂的美景是为了反衬今日的衰败，而万柳堂的衰败又警怵人们明白富贵不可久恃的道理，归结到劝告求仕者和为官者应将精力放到国计民生上，不去做那种搜刮民脂民膏以供自己无度挥霍的蠢事。
词的小序昭示了词人灵感激发、感而赋词的创作契机。
上片“海言飘零”一句，描绘现时飘泊异乡、凄凉身世之状，既写自己，亦写姬人。语虽无奇，却极沉痛，非国破家亡、颠沛流离者不能道出，这句是全词情思感发的中心枢纽，词人的千愁万感，词作的千情万状，率皆由此生发而来。接下来五句措以虚笔，写故国歌舞升平，恍若梦里天上一般。“金屋”，华丽住宅，“银屏”,银色的屏，二句极写帝王生活的奢华、淫糜，类似于“汉帝重阿娇，贮之黄金屋”（李白《妾薄命》）的故事和白居易描写杨贵妃“珠箔银屏迤逦开”（《长恨歌》）的名句，暗讽之意顿现。词人点化这些历史典故，虚笔点染，借以代指本朝故事，寓意便非同寻常：一来将宋君亡国同秦帝汉主唐皇帝的荒淫误国联系在一起，摆在同一层面上进行反思，暗含讥刺之意，批判深刻，二来又将这种切身之感和故国之思推宕得很远很远，恍如缅怀秦皇汉武历史陈迹一般，再着以“坠露飞萤”绘虚清缥缈、忽闪迷离之状，“梦里天上”写亦真亦幻、虚实相间之境，便将这种深沉的历史反思和剜心切肤的身心感叹藏锋敛迹起来，表面上似乎是淡语、景语，以虚笔出之，而实际上，虚幻之表下掩藏着沉重的历史意境。“问当时”以下诸句转写姬人，故国老姬，身怀绝艺，善鼓琴瑟，犹记当年遗谱。而挥手鼓瑟所弹皆为哀惋之音，既似黄鸾呖呖，又似山泉叮咚。这里，怀绝艺、善鼓瑟，盛赞姬人美质，林莺呖呖、清泉泠泠，比拟琴瑟好音，而“遗谱”“哀弹”，恰似一层薄雾轻纱，笼罩在尚未显露的明亮基调之上，使之呈现出灰蒙阴霾之色，渗透出绵延无尽的哀绝情思。故国情思的魂灵，激越着身世哀感的热血，贯注在清亮似黄莺流转、清越如山泉潺湲的琴瑟好音当中，殷殷呈现出如怨如慕、如泣如诉的美感。
下片开始，经过形式上的停顿、过渡，词人的情感波澜微息，意绪渐生。他冷静地冋顾了姬人的遭际和故国的衰亡。歌舞升平，醉生梦死，几度风雨变幻，而今身世浮萍，鬓变星星；山河破碎，二帝被掳，几经干戈击撞，而今家国易主，干戈飘零。“尘飞沧海”是化用了有关麻姑的典故，“东海三为桑田”，所以“圣人皆言，海中复扬尘也”（见葛洪《神仙传》）。“龙庭”，指金人王庭，这里，词人沾濡着深沉的反思意绪，描绘出大好河山沦为金人统治的沧海桑田的巨变，意思恍惚，措笔凝重，在风云变幻、岁月飘摇的更替之中，渐渐崭露出了山河破碎、物是人非的境况，渗透出不胜凄怆的气氛。接下来“写胡笳幽怨”三句，再将笔墨集中到姬人身上，当年花容月貌一般的美姬，飘零异国他乡，蹉跎无情岁月，如今已是身心憔悴，人老珠黄，再也没有图画一般的美貌。这本身就是一幅图画 ，一幅浸润浓郁故国之思的美人迟暮图，它幽然唤起了一种象征，一种国家兴衰的象征。因而，它同“舞彻中原，尘飞沧海，风雪万里龙庭”的狂歌烂舞、沧海桑田、金人一统天下等画面交织叠印在一起，便显得哀惋痛绝，寓意深广。从个人的遭际中折射了国家的破亡，在人生的感喟中涵濡了世事的渺茫，国家兴衰的象征意义愈加明晰。而结尾文处一句轻飘之言，又把读者带到真正的现实，凉月、青灯，一切都已成陈迹，恍然如一场春梦。
此词最大的特点是运笔巧妙，对比强烈。梦里天上，金屋银屏，而现实却是国破家亡，今昔难比。往日美姬成憔妇，昔日佳音为遗曲。强烈的对比、强烈的情感，体现了词人对于国家灭亡的痛惜，自己晚年飘零异乡的孤独。
