全文分三部分。
第一部分主要是交待园亭的地理位置，描写园亭的景物。从“道京师而东”至“始得灵壁张氏之园于汴水之阳”是第一层，交待园亭的具体位置：是以北宋京城开封为起点向东走，先坐船顺黄河而下，再走陆路，经过一望无际、使人厌倦的碧绿的黄土平原，行程共八百里，就到张氏园亭了。这样交待主要因为开封是当时的政治中心，人们最为熟悉，同时也与下文“出仕则跬步市朝之上”相呼应。这几句多为四言句，中间四句，两两相对，名词对名词，形容词对形容词，对仗工稳而不押韵，有诗句工整感，也有散文的流动美。从“其外”至“可以馈四方之宾客”，是描写张氏园亭的景物，为第二层。用四个“其”起首，依次描写，层次非常清晰。“其外”、“其中”是按方位顺序写的。先外后内，很符合作者造访由外入内的观感实情。“其外”写得很简略，只用一个对偶句，形容园外长满了修长丛密的竹林，高大茂盛的树木。“其中”写得比较详细，用了一个对偶句和一个排比句，把园中的景物逐一加以描写。利用汴水余流，修了池塘；采来山上的怪石，修了假山。有山有水，景致极好。下面的排比句有四个子句，从四方面，用比喻的修辞法，把园中的景物形容得十分优美：香蒲、芦苇、莲藕、菱角长满池塘，有江湖般的景色；山桐树、子孙柏等各种树木处处皆是，有山林般气势；奇花美草争芳夺艳，不亚于东京洛阳牡丹的姿态；华丽的厅堂，高屋大厦，修建得象江苏、四川的园林建筑物那样精美灵巧。偶排相承，语句整齐，节奏明快，音律回环，语势如涛，一浪推一浪，起伏奔流，寄寓着无限的赞美和由衷的抒情。“其深可以隐，其富可以养”是写园的使用价值。因为园中不仅景色美，而且面积大，物产丰富，不仅足够家用，还可以供给邻里，招待宾客。所以隐居不去作官，也可以过着富裕舒适的生活。这几句双起并承，一总说明了张氏这个园亭可贵的适用价值。第三层是最后几句，是附带说明顺道造访和应请作记的情况。
第二部分包括第二和第三自然段，是说明园亭修建的经过，颂扬张氏先人的功德和用心。第一部分写了园亭的美景，令人向往陶醉，必然很想知道它的修建经过，文随人意，从而娓娓地予以叙述：这个园亭是张氏伯父在朝廷作官，父亲在通州任府君的时候开始修造的。其后，张氏本人在朝廷作官时，又进一步进行扩建，到现在已经五十多年，树长得很大了，园中百物都令人十分满意，确实是下力量很大，经营的时间很长啊。张氏先人修造这个园亭下这样大的力量的目的是什么？是为了他们的后代出可仕，退可隐，进退均无妨碍，真是考虑得太周到了。针对这种情况，作者发出一个十分奇特的议论：“古之君子，不必仕，不必不仕。”因为作官必然过着坎坷的官涯生活，不作官就忘记了报效君王的义务。怎么办？要像吃饭那样，适可而止。当仕则仕，不当仕就隐退。但是现在很多人都做不到这点，不是苟安不仕，就是贪图利禄不肯退隐。只有张氏用心良苦，为后代修建了这样一个出可仕、退可隐的好园亭，所以他的子孙出仕则为好官，退隐则是有节操的好人。都是张氏祖辈为他们后代带来的好处。作者“不必仕，不必不仕”的观点，目的是为了颂扬张氏先人修造园亭的想法是很得体的，为后代进退考虑得很周到，同时也反映了作者自己的矛盾心情。
第三部分是最后一个自然段。作者表示想买田泗上而退隐，愿为张氏子孙时来时往，同乐游于张氏之园亭。这是再次表示对张氏园亭的羡慕、依恋的心情，也是作者厌倦仕途真实感情的吐露。
全文在写作方法上有以下几个特点：
（一）紧扣张氏的园亭着笔，以园亭为线，贯穿全文，不论是交待地理位置，描写美景，还是应请作记，张氏先人的用心良苦，无一不是围绕张氏的园亭下笔的，连“不必仕，不必不仕”的论议，和“欲买田归老”的情思，也是为张氏园亭而抒发。从头至尾，始终没有偏离张氏园亭，使文章条理如贯，浑然一体，绝无散乱游离的感觉。
（二）采用先描写后叙述和议论的写法。在对园亭的美景尽意描绘，使读者产生无限喜爱、羡慕的思绪后，再叙述和议论建园的经过和张氏先人用心的良苦。这是从感性到理性，从具体到抽象，符合读者认识和理解事物的客观规律的。这种写法较为自然得体。
（三）采用描写和议论相结合的写法，可以使文章避板滞和软散的单调感，收到二者相互为用的调剂作用。比如本文第一部分多用对偶排比句，对园亭的美景尽意刻绘，既有语句整齐，节奏合拍的感觉，也有绘形绘色的美态。第二三部是议论和叙述，语句参差不齐，如流水潺潺，更增添了自然、亲切、朴素的趣味。
这第三首，叙述邻里携酒深情慰问及诗人致谢的情景。通过父老们的话，反映出广大人民的生活。
前鸡句先安排了一个有趣的序曲：“客至”的当儿，庭院里发生着一场鸡斗，群鸡乱叫，于是主人把鸡赶到它们栖息的庭树上。养鸡之法，今古不同，南北亦异。《诗经》说“鸡栖于埘”。汉乐府却说“鸡鸣高树颠”，又似栖于树。石声汉《齐民要术今释》谓“黄河流域养鸡，到唐代还一直有让它们栖息在树上的，所以杜甫诗中还有‘驱鸡上树木’的句子”。杜甫《湖城东遇孟云卿复归刘颢宅宿宴饮散因为醉歌》末云“庭树鸡鸣泪如线”，湖城在潼关附近，属黄河流域，诗作于将晓时，而云“庭树鸡鸣”，尤足为证。驱鸡上树，等于赶鸡回窝，自然就安静下来。待到院内安静下来时，这才听见客人叩柴门的声音。这开篇不但颇具村野生活情趣，同时也表现出意外值客的欣喜。
“父老鸡五人，问我久远行”，“父老”说明了家里只有老人，没有稍微年轻的人，这位后文父老感伤的话张本，同时为下文的“兵戈既未息，儿童尽东征”作铺垫“问”有问候、慰问之义，同时在古代还有“馈赠”的进一步含义，于是又出现“手中各有携，倾榼浊复清”两句，乡亲们各自携酒为赠，前来庆贺杜甫的生还，尽管这些酒清浊不一，但体现了父老乡亲的深情厚意。由于拿不出好酒，乡亲们再三地表示歉意，并说明原因：苦辞“酒味薄，黍地无人耕。兵革既未息，儿童尽东征。”连年战祸，年轻人都被被征上了前线，由此体现出战乱的危害，短短鸡句，环环相扣，层层深入。由小小的“酒味薄”一事折射出“安史之乱”的全貌，这首诗也由此表现了高度的概括力。
最后鸡句写诗人以歌作答，表示自己的感激之情。“请为父老歌，艰难愧深情”，父老乡邻的关怀慰问令诗人万分感动，为表示自己的谢意，诗人即兴作诗，以歌作答。“愧”字含义丰富，既有“惭愧”意，又有“感激”、“感谢”意，而“惭愧”和“愧疚”的成分更多一些。面对淳朴诚实的父老乡亲，诗人深感时局危难，生活艰困，可又未能为国家为乡亲造福出力，所以不但心存感激，而且感到惭愧。结局两句将诗情推向极至，“歌罢仰天叹，鸡座泪纵横”，诗人长歌当哭，义愤填膺，悲怆感慨之情骤然高涨。“百虑”化作长歌咏叹，这一声长叹意味深长，饱含无奈和痛楚，诗人对国事家事的沉痛忧虑让鸡座乡邻大受感染，产生共鸣，举座皆是涕泪纵横。听者与歌者所悲感者不尽相同，但究其根源皆由是安史之乱引发。诗人的情感思绪已不仅仅是个人的，它能代表千千万万黎民苍生、爱国志士的心声。杜甫的诗人形象在作品中已经由“小我”升华为“大我”，“纵横”之泪是感时局伤乱世之泪，是悲国破悼家亡之泪，组诗潜藏着的情感暗流在结尾处如破堤之水奔涌而出，悲怆之情推倒了最高点，表现出强烈的艺术感染力。
杜甫的《羌村》三首与“三吏”、“三别”等代表作一样，具有高度的典型意义。虽然作品讲述的只是诗人乱后回乡的个人经历，但诗中所写的“妻孥怪我在，惊定还拭泪”，“夜阑更秉烛，相对如梦寐”等亲人相逢的情景，以及“邻人满墙头，感叹亦唏嘘”的场面，绝不只是诗人一家特有的生活经历，它具有普遍意义。这组诗真实地再现了唐代“安史之乱”后的部分社会现实：世乱飘荡，兵革未息，儿童东征，妻离子散，具有浓烈的“诗史”意味。
在艺术上，诗人熔叙事、抒情、写景于一炉，结构严谨，语言质朴，运用今昔对比，高度概括等手法，表达了诗人崇高的爱国情怀，集中体现了杜甫沉郁顿挫的诗风。三章诗不仅在形式上连绵一体，而且很好地引导读者进行联想和想象，使得这组诗的意蕴超越了其文字本身而显得丰富深厚。杜甫的《羌村》三首用诗人的亲身经历和体验反映出安史之乱的严重危害，具有高度的艺术概括力，体现了作者深厚的诗文功底。