上片写赏春人赏春的热情和春去的遗憾。起首二句先描绘东洲的形胜景致，水流迎洲而分为燕尾，洲上芳草萋萋，白盛开。“盈盈”二句写游春女子，年年都把自己扮得如桃花一般。“留春住”三句，写人们虽然殷勤地希望春天能多留一段时间，但时值暮春，芳菲已歇，百花零落，只有水上浮萍和空中飞絮，还残留着春天的一点气息。用一“笑”字。表现出对春去难留的无奈。“棠桡”四句，江上各式各样的船只画舫，载着衣着漂亮的女子，在月光下尽情地游赏美景，但春天还是匆匆地归去了。
下片由追忆过去旖旎风光，引发感叹国家的兴亡。在江南那美丽的土地上，仙院香云缭绕，湿润的芳香飘入红漆朱户，道家的神坛疏灯与天上晶亮如珠的星斗互相辉映，就像是一派由天而降的花雨，这一切都如春天注定要逝去一样，也已逝去了。敌人的铁蹄已至国门，江南的桃根古渡已沦于敌手，在这风狂雨妒的不幸时代，那和桃源相似的万点落英和几湾流水是躲避不了侵略者的铁蹄的。此时桂王所凭据的西南地区几乎全部落入清人之手，百姓避乱无地。作者作为明朝遗民，对此感受最为深切、故而也最为沉痛和悲愤。
本词虽然吟咏江南风景，实则抒发了国家灭亡的痛苦，继承了辛弃疾愁苦孤愤的情调，并效法辛词以自然界的意象与人事进行类比的写作手法，用语含蓄，感情深沉。
这首诗虽以“梦”为题，却不同于一般的纪梦诗。以“梦回”衬托幻境旋灭，极言异乡漂泊之苦。
“梦回荒馆月笼秋”，交代了时间是秋夜，地点是异乡之客舍，梦醒后的环境是一轮清冷的秋月笼罩着荒凉的客舍，极言异乡漂泊的孤寂和凄苦。此时四野寂静，唯有两种声音传入耳中，引起诗人诸多感慨。
“何处砧声唤客愁”，远处传来阵阵的捣衣声，牵动着游子的思绪。俗语云：“寒士悲秋”。作为亡国遗民和他乡游子，国破家亡，已是愁肠九结，又值秋夜，更添愁绪，恰在此时又听到这捣衣声，更使“独在异乡为异客”的诗人愁绪倍增。此“愁”也就不只是一般的秋思和乡愁，而是更蕴涵着家国沦亡的沧桑之感。
“深夜无风莲叶响，水寒更有未眠鸥。”这是诗人梦醒后听到的第二种声音。这两句诗自身是一种因果关系，“深夜无风”而“莲叶响”的原因，是因为有“未眠鸥”在枯荷中辗转。从字面上看，这二句是写景，而实则是诗人以“未眠鸥”自喻，写自己的愁肠百结，辗转反侧。鸥鸟在秋夜寒水中不能安然入眠，正是自己在冷寂的馆舍难以入睡。不言而喻，诗人在“未眠鸥”身上寄托了难于明言的故国之思和亡国之痛。这两句诗全都是描写景物的语言，但字里行间渗透出的是作者的感情。景中有情，情寓景中。
托梦写情。“好梦最难留”，劈空而来，情势完足，醒入耳目，总摄全篇。至少包含三层意思：作者曾有个美好的梦，美梦已经逝去，十分怀恋它。“最难留”，是因为最想留，加深了“好梦”所表现的感情。这句是极丰富的个人情感的凝缩，是对古今中外人们某些感情生活经验的概括，是作者最深沉的感叹。读之使人回味再三，产生强烈的共鸣。作者声称写梦，但那发自肺腑的感喟却使人疑梦为真。“吹过仙洲”，好梦都是短的。作者的好梦象一阵风，就那么容易吹走了。风吹好梦飞越大海到了神仙居住的小岛。“仙洲”写梦的归宿，显示梦的美和对它逝去的伤感。也许作者希望它在“蓬莱宫中日月长”吧。词写到这儿，象似一首乐曲已近尾声，又象主人公在凝神思考。“寻思依样到心头。”“寻思”，承首句怀恋好梦的含义，写寻梦。“依样”，依照那个梦境的样子。这句是说，作者想念着那好梦，把它又完好地唤了回来。可见对好梦的印象之深，突出了“好”字。但这句重要的作用是强调下文写的梦境。
“去也无踪寻也惯”，回应首句好梦已逝的含义，并解释了“依样”。因为作者经常重温这好梦，已完全纯熟。每当想起它，眼前首先浮现的是“一桁红楼”。这是复道行空、楼阁玲珑的非凡去处。交待了好梦的环境和在这环境中的佳人。应指出，作者始终没直接写伊人，只用环境烘托。既然是好梦，则主人公爱之，那么这梦决非只有景观。人不是追随环境的，环境之可人，总因为这环境中有合意的人。且“红楼”是富贵女子居处，说有佳人无误。
“中有话绸缪，灯火帘钩”，“中”字把上下阕紧密连接起来。自然，这“中”是指红楼之中。它有一种明显的效果，就是把作者和词境的距离拉长了。似乎作者超然物外地在观察想象人间情侣的奥妙。那红楼中的人有说不完的话，缱绻缠绵。不知不觉已到夜阑灯上时，银钩乍摘，宝帘轻放。这两句看似不经心不用力，其实恰是以浓墨重彩画出了难忘的一幕。作者与词境不即不离，所写则不好凿实。
“是仙是幻是温柔”，由前面描写梦境的远景、中景推向近景，但却移开了镜头。用梦幻般的感受代替了实写。“仙”“幻”“温柔”又象从不同角度状写佳人的超凡绰约的风姿和妩媚柔和的天性。这个词句等于三个判断句，可以说表现了多方面的美，但不如说表现出一种难以说清的美感。三个形容词前都用判断词“是”，反而不能表达明确的判断，使人感到一种选择不到最恰当的词的困惑，言有尽意犹未尽。
“独自凄凉还自遣，自制离愁。’’写好梦已远远离去，只剩自己孤独寂寞。梦醒后加倍的凄凉使作者感到重压，但排遣它还要靠自己。这凄凉之感其实就是离愁别绪。揭示离愁的主旨已经水到渠成。“自制离愁”承以上词意，明写离愁，但偏用“自制”否定了它的实有，说这不同于一般的离愁，只不过是自己心造的幻影，是自己编制的美好情境。又归结到写梦。刚露出真实的端倪，又及时遮掩过去。闪闪烁烁，似是而非，读来颇有山重水复之感。实际上，写离愁是本词的主旨。
这首词依感情的起落、转承显示层次，写得节奏鲜明，意脉贯通，跌宕有致，摇曳多姿。以梦境为中心，有如叙述自己生活里曾有的一个美好的故事。围绕这个故事，写出自己的感触。词意虽影影绰绰，但合作者的主张：“古来情语爱迷离”，且不失具有一种艨胧之美。